どっちが得なの!?結婚してマイホームを買ったときの名義!

 

こんばんは! 横浜湘南の結婚相談所ラッキーエンジェル婚活カウンセラーの竹谷信枝です(^^♪

 

 

知人から「家を買ったときに自分もローンをして買ったのに登記上の所有割合が夫の方が多かった。

「これは損してるの?」という質問がありました。

 

 

家の共有名義の基本を確認しますが、住宅を取得すると、必ず不動産登記をします。

その際、住宅の所有権を持つ人が名義人となって登録します。

名義人は必ずしも1人に限定する必要はなく、2人以上で共同所有することを「共有名義」といいます。

 

 

通常、名義人には住宅取得資金を出した人がなるもので、所有権の割合(持ち分)は出した資金の額に応じて決められます。

例えば5000万円の家を共働きの夫婦が半分ずつで支払うことにします。

それぞれ2500万円ずつでローンを組んだ場合、所有権の割合も1/2ずつになります。

 

 

資金を出した人を名義人に加えないと、贈与とみなされることになります。

贈与額が年間110万円を超えると、贈与税が課税されるので資金を出していない人を共有名義人にした場合、贈与とみなされます。

 

 

たとえば、「夫婦で暮らすマンションだから」などの理由で、資金を出していない妻を名義人に加えると、妻に贈与税がかかる可能性がありますので注意が必要です。

 

 

つまり最初の質問で本人がローンを組んだ割合と登記上の所有権割合が違うということは通常はありません。

しかし、何らかの理由で所有割合が自分の方が少ないとして、それは損をするのか?ということですが、

 

 

まず、夫婦で共有名義にすることのメリットですが・・・

①住宅ローン控除が夫婦それぞれ受けられる

夫婦でマイホームを購入した場合において、共有名義で登記をすると夫婦それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」の適用を受けることができます。

 

 

「住宅ローン控除」とは住宅ローンの年末残高の1%が10年間減税されるという制度で、減税されるのは所得税と住民税です。

夫婦が共働きの場合に共有名義にすると、夫と妻それぞれの所得税、住民税に対して住宅ローン控除が使えるため、単独名義の時に比べると、より減税額が多いです。

 

 

②どちらかが死亡した場合、相続税が軽減される

将来、単独名義である夫が死亡して相続が発生した場合、その不動産の評価額がそのまま課税対象となりますが、共有名義の場合は夫の持ち分に応じた部分のみが課税対象財産のため、単独名義の時よりも相続税が節税できます。

 

 

しかし、相続税の配偶者控除は1億6000万円なので、共有名義にしたことで相続税が軽減されるのは相当な価格の不動産資産ということになります。

 

 

先の例で5000万円の家を相続しても配偶者には相続税がかかりません。

ちなみにこの配偶者控除は婚姻期間の定めがないため、1日の婚姻期間でも受けることができます。

 

 

③売却するときに3,000万円特別控除を2重に受けられる

不動産を売却するとき「3,000万円特別控除」いわゆる「居住用財産の買換えの特例」というものがあります。

これは不動産を売却したとき、譲渡益に対して3,000万円分控除できるというものです。

共有名義の場合は、それぞれ3,000万円(合計6,000万円分)控除できるため、高額な売買物件の場合には税金のメリットがあるといえます。

 

 

簡単にいうと、単独名義の場合、家の売って3,000万円以上の利益が出た場合に税金がかかりますが、夫婦共有名義だと6,000万円までは税金がかかりません。

 

 

しかし、値上がりを見込んでいた投資用不動産ならともかく居住用の不動産、いわゆるマイホームでこれほどの利益を上げることはほとんどありません。

 

 

もし3,000万円以上の利益が出た場合でも、たまたま共有名義なら恩恵を受けられるという話であって、このことを目的に共有名義にする人はほとんどいません。

 

 

では次に共有名義にした場合のデメリットです。

①相手の承諾がなければ売却できない

共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。

これが最も問題となるのが「離婚」した際の「財産分与」の時です。

仮に夫がマイホームの売却を希望したとしても、共有名義人である妻が売却を拒否して住み続けることを主張した場合、事実上売ることはできません。

 

 

また、どちらか一方の単独名義に変更する場合は、金融機関への連絡と承諾が必要です。

当初2人で分けて組んでいた住宅ローンを、一人で負担することになるかもしれません。

 

 

②片方が退職した場合に2人分のローンを一人で払うことになる

共有名義にすると、どちらか一方が退職などで収入が途絶えても2人分のローン返済を続けていくことになります。

子供がいなくて共働きのときの収入で住宅ローンを組んで、その後子供が増えて妻の収入が少なくなったときもローンの支払い金額は変わらないので、夫一人の収入で生活とローンを支払うということになりますのでそのあたりの計画はしっかりと立てておく必要があります。

 

 

結果的にいうと、最初に質問に対してはローンもほぼ返し終わっていることからもわざわざ登記を変えてまで所有割合にこだわる必要はないということです。

離婚する予定もありませんし、配偶者がなくなったときは相続税の心配もありません。

むしろ所有権を増やし、贈与とみなされると無駄な税金を支払うことになります。